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中国住房市场化路子该如何走

发布时间:2013/5/15 23:43:32 关注度:   来源:祁东在线

住建部副部长齐骥表示,住房改革市场化方向不会变。新就业人员和城市外来人员的住房困难是当前住房保障重点工作之一。今年以来,各地纷纷开始探索公共租赁房建设,政策框架逐渐清晰,各地应该积极探索与发展公共租赁住房等住房建设模式,加快解决新就业人员和进城务工人员等“夹心层”群众住房困难问题。

齐骥副部长在这篇新闻中的谈话,明显包含有两层意思:一是对近段舆论比较关注的“二次房改”的进一步回应,让开发商放心,让炒房者放心,目前中国房地产市场化的思路不会变;二是说给城市住房困难家庭的,无论是原来住房保障范围内的低保对象还是低保以外的买不起商品房的工薪阶层,或者是这次提到的城市新就业人员、外来人员,要解决住房问题,唯一的出路是租赁住房,要想从法律或政策层面获得有产权的住房,目前看政府没有这样的制度设计。

这就牵涉到一个问题:既然住建部官员宣布房地产市场化的方向不会改变,同时又明确城镇中弱势群体工薪阶层从政府保障功能看,只能租房、而不是从政策上主张公民的平等居住权利,那么,这种背景下的房地产市场化路径到底该怎么走?不能不值得思考。

众所周知,在中国经历了10年多的房地产市场化历程的今天,住房已经成为民间和舆论最热门的话题,住房市场化导致的社会现实是:一方面城镇中大量的弱势群体买不起住房,一方面一些政府官员、国有垄断阶层以及一些既得利益暴富群体,却拥有大量的住房,这些住房拥有者,或者用来出租牟利,或者用于炒房倒卖,在房价上涨时赚取更大的利益。问题的严重性还不止于此,目前决策部门虽然看到了住房改革中类似的问题,虽然清楚民意对此情况的怨愤,但只是在保障性住房方面加大力度,而如何遏制暴富阶层对住房的狂购和炒卖,到目前为止,还没有看到有实质性措施。

我认同这样一种观点:中国的房地产问题,首先是一个政治问题,然后才是经济问题。基于这样的考虑,房地产市场化在发挥其经济发展支柱性作用的同时,也必须兼顾社会公平,让更多群体从市场化政策中受益,让炒房者在自己获益的同时,为社会做出必要的贡献。也就是说,实行住房制度市场化,要有那些必要的前提条件?我感到,最起码应当做到:

一是应当出台《住宅法》,从法律上约束政府保障所有公民的平等居住权。

目前我国在尚无《住宅法》的情况下,搞住房制度完全商品化、市场化,最大的一个弊端是忽略了所有公民的居住公平权。最终形成的结果是,富裕阶层拥有多套住房,而占社会成员大多数的中低收入阶层难以拥有属于自己的住房,政府保障的最低收入群体只占社会成员的很小一部分。从制度层面看,明显有违社会公平。从国际一些发达国家看,住房商品化多数是伴随着《住宅法》实施的,有的国家法律规定,公民如果得不到住房,就可以向法院起诉地方政府。曾在几年前,有关部门就调研住宅立法,诸如住房普查、一户一房制度等,不知何故,房地产市场化一再被推动,但住宅立法迟迟难以进入程序。

二是应当尽快开征“物业税”,用税收杠杆调整富裕阶层对住房的贪婪和无限占有欲望。

如果说前几年,富裕阶层对住房的拥有欲望,仅限于城市黄金地段的话,那么,目前一个非常明显的特点是,对房屋的占有欲望已经开始向城市以外的沿海、湿地、风景区、等旅游胜地转移。如果我们仔细浏览各地的楼盘位置,就会发现,目前大量的豪华楼盘、高档别墅区,大都建在城市以外的风景名胜区,依山傍水、空气新鲜,交通便利。试问:为什么开发商都一再声称:为富人建房?为什么国家一再控制别墅开工建设,但收效甚微?为什么房屋对富裕阶层的诱惑力那么大?这里除了暴富群体炒房牟利以外,更多的是居住,精于算计的富豪们难道他们不知道拥有多套住房或者居住多套高档住房的成本吗?绝对不是。这里唯一的一个因素是,我们国家没有对房屋开征《物业税》。我们经常说与国际接轨,可以看看,国际上有哪个实行住房商品化、市场化的国家没有实行物业税呢?

三是允许和鼓励住房建设市场多元化,破除开发商一支独大、垄断住房建设市场的局面。

仔细想想,我们目前的房地产市场准入制度,局限性非常大,除开发商以外,其它形式的建设主体,基本被排除市场。而开发商是什么?其实就是一个皮包公司,说准确些是房地产投资公司:资金靠银行、建设靠承包、主要的精力放在官方审批部门环节:地产腐败、推高房价、保障性住房因利润低缺乏积极性等。人们不明白的是,一个没有多少技术含量的房地产建设开发行业,为什么要长期依靠开发公司开发?为什么一些大型的有资质的建筑公司,就不能直接开发建设?开发商这一形式可以存在,但老百姓居住的大量普通型商品房和保障性住房,应当避开开发商环节,由建筑单位直接开发,既可降低管理成本,又可降低房价,国家政策应当鼓励这样的开发建设模式,房地产开发商应当逐渐过度到以开发建设、面向富裕阶层的高档豪华住房为主。这样,开发商的扩张野心才能得以遏制,普通商品房建设开发市场才能更加充分展开竞争。

在恰逢国际金融危机背景下,为我国房地产市场的反思和重构带来了难得的机遇。我们应当排除阻力,创造让老百姓得到实惠的住房制度市场化条件,使房地产市场持续健康发展,让最广大普通居民的住房公平权得以保障、住房幸福感得以满足。(红网)

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